sx3wudi 发表于 2015-1-28 14:30
我不知道我的理论神奇在哪里？毓璜顶和胜利路钉子户多，但是由于ZF态度坚决，反而是改造最快的。这个跟政 ...
当然，政策的好坏当然会左右拆迁难度。胜利路拆迁一点也不快，已经超出预定的交房时间快半年了。
fztzl 发表于 2015-1-28 14:56
当然，政策的好坏当然会左右拆迁难度。胜利路拆迁一点也不快，已经超出预定的交房时间快半年了。
你得看跟什么比？同等时间内，市里的拆迁这算快的了。这几年拆迁速度也就万达和毓璜顶快了。你看看市里其他的，有一个比他俩快的吗？看看北马路从东到西、再看看白石路片区，拆迁补偿政策左右的不是很大，重要的是看ZF的决心。拆迁的没有不觉得自己吃亏的，但是不拆就是最大的吃亏，看看前进路吧，肠子悔青了不？现在市里需要拆迁的地方多着了，不愁没有不愿意的。
本帖最后由 sx3wudi 于 2015-1-28 15:59 编辑
版主，说了这么多，你也来说两句吧。陈政高部长已经来烟台调研了。@mikewolf13
sx3wudi 发表于 2015-1-28 15:40
版主，说了这么多，你也来说两句吧。陈政高部长已经来烟台调研了。@mikewolf13
我赞成你的观点 其实你们几个的观点都是一致的并不冲突
现在房地产市场面临两个问题
1.库存高企
2.需求相对不足
这两条实际上都和 供求关系信贷和政策有很大的关系
我认为上层出台这个政策的本意是 利用一部分存量房作为安置房和保障房 从短期内迅速消化一部分库存 使供求关系得到一定的改善 从而起到稳定房价的作用
从长期看
1.控制土地出让速度减少供应量
2.加快棚户区改造继续城市化进程 人为的制造需求
从而保证房地产市场健康有序的发展
目前看 经济高速增长期已过 如果调控不出什么大方向的问题的话 房地产市场也会进入平稳发展期不会再有前十年的增长速度了 最近出台了缴纳三个月的公积金 就可以提取用于支付房租 可能会造成租金一定程度的上涨
房价稳定或小幅上涨+租金上涨=租售比进一步合理
yththt 发表于 2015-1-28 12:24
关于拆迁我要提醒一下，回购的房子位置、配套一般会是不打理想的，拆迁户的一般不会选择这样的楼盘。而且 ...
是的回购的房子一般位置比较偏
但是可以采取增大补偿面积的办法
比如原地回迁1:1.3 异地回迁1:2的办法 甚至1:2.5
sx3wudi 发表于 2015-1-28 15:19
你得看跟什么比？同等时间内，市里的拆迁这算快的了。这几年拆迁速度也就万达和毓璜顶快了。你看看市里其 ...
话题越说越远，谈到拆迁了。这个议题能不能实行还不一定呢，呵呵。
关于拆迁，我觉得这个问题要一分为二的讲，从个人方面说着重要明白一个词“国家利益”，就像战争，对一个战士来说明知有牺牲的危险，但为了国家的总体利益他必须放弃小我，冲锋而上。烟台引入了大悦城和万达两个项目，对烟台就是机遇，但有时限性，开发方立项、资金投入了，他们不会无限期的等待。拆迁方案大部分人能接受了，如果是我也能接受，即便有特殊情况可以交流沟通解决，实在解决不了，那就要遵循“国家利益至上”的原则了。
mikewolf13 发表于 2015-1-28 19:37
是的回购的房子一般位置比较偏
不知你是什么观点，我觉得回购这个事可执行度不高，不好操作，一般是运作不起来。
首先是烟台现在的政策只提供廉租房，回购购房资金从何来？没有盈利，就没人来投资。
二是即便是按照经济适用房出售，产权性质也是问题，打个比方一个楼盘先期5000元每平购买的是商品房，后期4000元购买的是福利性质。先期购买的业主什么感觉？开发商以后还开不开发楼盘了。
还有经济适用房的土地可以无偿使用，而拍卖的土地盖的房子就决定房价不能便宜了。
等等
本帖最后由 mikewolf13 于 2015-1-28 21:31 编辑
yththt 发表于 2015-1-28 20:22
不知你是什么观点，我觉得回购这个事可执行度不高，不好操作，一般是运作不起来。
首先是烟台现在的政 ...
比如南洪街拆迁 由开发商出资购买相对偏僻的楼盘的商品房用以安置原住民
开发商建设的原来用于回迁的那部分商品房就可以高价出售
这么做短期可以增加一定的需求 达到去库存的目的 因为拆迁后建设的商品房需要几年的时间才能形成供应量在这几年里zf通过减少土地出让等政策 可以让供求关系趋于平衡 达到稳定发展的目的
实际上以前也在这么做异地安置可以选拆迁办手里的二手房和新房 只是数量不太大 也没有明确的政策支持
mikewolf13 发表于 2015-1-28 21:29
比如南洪街拆迁 由开发商出资购买相对偏僻的楼盘的商品房用以安置原住民
开发商建设的原来用于回迁 ...
对于土著人来讲，不回迁是最痛苦的事情，特别是对于在一个地方住了好几十年的老人来说。如果安置点在相对不远的地方还可以考虑，如果太远了都不爱意走，拆迁难度也会加大。拆迁的难度是大还是小拆迁政策本身给老百姓的实惠起了至关重要的作用。以后拆迁会越来越难了，而且风险也加大了。
拆迁的过程就是一个讲价的过程。不回迁的肯定吃亏，这也是没有异议的。至于说这个政策，ZF肯定是愿意的，既消化了高库存，也能赚钱，还能发展经济。只不过说白了是让本地居民消化库存。例如目前经伦街和所城里已经确定不回迁。至于安置的房价只不过是个数字游戏而已，开发商能消化不良库存回收资金肯定是乐意的。
fztzl 发表于 2015-1-29 11:07
对于土著人来讲，不回迁是最痛苦的事情，特别是对于在一个地方住了好几十年的老人来说。如果安置点在相对 ...
我还是那句话，老人的问题永远最难解决。永远不可能让老人满意了。回迁的话老人说自己等不起，异地的话老人说有感情。一味的迎合没有用。钉子户最后大部分都是老人。
sx3wudi 发表于 2015-1-29 11:28
我还是那句话，老人的问题永远最难解决。永远不可能让老人满意了。回迁的话老人说自己等不起，异地的话老 ...
烟台山、北马路的拆迁涉及的拆迁户大都是本土的老人而且也不回迁，这难度可想而知。所以只能拖了，等，难以继续下去。拆迁难度大了只能搁置，各种时间成本都消耗了。
fztzl 发表于 2015-1-29 12:06
烟台山、北马路的拆迁涉及的拆迁户大都是本土的老人而且也不回迁，这难度可想而知。所以只能拖了，等，难 ...
拆迁就是讲价问题，阳光100、大庙、慎礼倒是回迁，一样有钉子户。其实就经伦街来说，那里目前大部分人都知道不回迁，但是都希望拆迁，以前好多异地安置的都没有在明面上进行就是了。不管有多少困难，总要拆迁。不拆迁改变北马路两边的风貌就无法推进基础建设，一下火车站和船行都是破破烂烂的楼，没有都市化气息，就吸引不了外地人。吸引不了外地人的话，指望烟台自己的生育率，人只会越来越少。
yththt 发表于 2015-1-28 20:22
不知你是什么观点，我觉得回购这个事可执行度不高，不好操作，一般是运作不起来。
首先是烟台现在的政 ...
以前也有私下异地安置 这次只不过出台了指导意见 以后可以光明正大的做了
这个政策肯定是对去库存有一定的作用 目前商品房短期内看总体肯定是过剩的 需要政府引导尽快消化库存
所有的保障性质的住房 政府都没有出过一分钱 最终都是购买商品房的消费者承担的
这个政策 回购资金可以由承接拆迁的开发商出 拆市中心50平 补偿郊区100平 不直接跟拆迁户发生现金关系 只有安置关系 避免购买商品房业主的攀比心理
同时这么做 拆迁地所有的房子都由开发商说了算 可以定位为高端 避免高价商品房业主与回迁户居住在一个小区的尴尬局面 万达就是一个典型的例子
sx3wudi 发表于 2015-1-29 13:12
拆迁就是讲价问题，阳光100、大庙、慎礼倒是回迁，一样有钉子户。其实就经伦街来说，那里目前大部分人都 ...
不仅仅是北马路沿线啊 南大街沿线是脸面 一样破破烂烂的
不过按照目前这种形式 拆迁会越来越难 政府再不想点办法 烟台的城市竞争力会越来越差
拆迁区片分三种人就拿南洪街拆迁为例：
第一种人：住够了南洪街目前脏乱差的环境，需要到异地安置的住户。
第二种人：住够了小房子以拆迁为目的，原地回迁大面积房子来居住。
第三种人：在南洪街买的投资房，拆迁了原地回迁换取房子用来出租的。
总体来讲，拆迁会随着以上三种人需求目的不同来分流。
至于异地安置ZF的意图肯定是好的，就看怎么实施了。或者说以上三种人那种人会响应ZF的异地安置政策罢了。
mikewolf13 发表于 2015-1-31 22:01
不仅仅是北马路沿线啊 南大街沿线是脸面 一样破破烂烂的
呵呵，南大街不错了，都让银都拆的差不多了。烟台的领导太听话，需要点魄力。连几个钉子户都收拾不了的话，那就没啥大发展。陈部长不就是号称棚改省长的吗？蓝天百脑汇因为个兰州拉面就搁置了，一年能卖几碗拉面？恒隆因为个招待所走人了，孰轻孰重，明摆着的。实在是想不通。拆迁户是要照顾，但是指望拆迁发财的钉子户，个人认为没必要太手软。
sx3wudi 发表于 2015-2-4 16:18
呵呵，南大街不错了，都让银都拆的差不多了。烟台的领导太听话，需要点魄力。连几个钉子户都收拾不了的话 ...
碰上几个刁民寻死觅活的，又是上访省里北京的，现在这个时候哪个领导敢轻易拿下钉子户？
sx3wudi 发表于 2015-2-4 16:18
呵呵，南大街不错了，都让银都拆的差不多了。烟台的领导太听话，需要点魄力。连几个钉子户都收拾不了的话 ...
恩 个人利益要服从集体利益 在这么下去烟台会被青岛拉的越来越远 后面的威海又在奋起直直追
fztzl 发表于 2015-2-4 16:41
碰上几个刁民寻死觅活的，又是上访省里北京的，现在这个时候哪个领导敢轻易拿下钉子户？
我用事实说话。就以前出现的拆迁**、自杀的都是因为强拆。只要不出人命，看着弄呗。至于说上访的就更别提了。大马路的、胜利路的以及其他我不知道的，都上访几年了？有用吗？拆迁除非出人命或者威胁到公众安全的类似于艾滋病拆迁队，否则我没有看到过哪个官员因为拆迁而被处理的。因为领导也知道，拆迁利大于弊。尤其这个时候，更要发展经济。你看咱们烟台的领导，孙来了也就5年，直接就高升了。其他升迁的官员肯定是因为经济发展的好。