qnsky 发表于 2015-7-28 10:44

房贷解惑:欠得越多越久赚得越多作何解?

      我没房没车没钱你愿意嫁给我吗?买房是男人结婚的前提,那么问题来了,全款买还是贷款买?如果贷款,要提前还款吗?贷多长时间?等额本金还款呢,还是等额本息?

qnsky 发表于 2015-7-28 10:46

我们总结一下,房产规划在我们理财生涯中的合理安排:

一、全款买还是贷款买,贷款多少合适?

这个问题,还是比较好回答的,当然是贷款买啦,用银行的钱,岂不乐哉,如果你是土豪,请随意,现金实在没地儿去啦,买个房子玩玩,就不多说啦。

建议:

贷款买,能用公积金贷款买是最好的啦,公积金政策近几年也是在不断的放宽,买房,租房都可以用,对买房最利好的就是贷款的上限又从80万提高到120万。如果你房子总额多,贷款还可以公积金和商业贷款混合贷,是不是很人性化。

公积金贷款现在的利率是4.05%,商业贷款也在6%上线,用商业贷款利率城市不同各地还会有小幅度的折扣。


贷款,个人建议就按照最低要求付的首付款来贷就ok,后面在具体分析到。

qnsky 发表于 2015-7-28 10:47


二、如果贷款,贷多长时间合适,要提前还款吗?

先来举个例子:地点坐标:北京,首付30% ,公积金和商业贷款混合贷款,公积金:4.05% 商业贷款:6.15%,公积金贷款120万,商业贷款280万,贷款400万。

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很多朋友看到30年,等额本息的总利息是421.5万,等额本金332.1万,nima,坑爹啊,银行收了我们这么多利息。

但是我们换位思考,投资的利息只要大于6.15%,假如现在主流P2P平台10%,那么如果不还银行的钱,而是投资收益大于10%,那我们的资金又多创造了3.85%的利息哦,比我们现在的一年期定期存款都高,你说合算不合算。(在这里只是拿P2P投资做例子,个人建议还是不要去玩P2P,毕竟目前黑平台太多了。其实有太多稳健的投资,在这里小编就不一一赘述了)

建议:

按最长的时间贷款,能贷30年,就贷30年,如果每年都可以找到高于6.15%的投资,不用着急还银行贷款的。

               提前还款,就看你想不想在用银行的钱投资吗?自由选择权在你们手上哦。

qnsky 发表于 2015-7-28 10:55

三、等额本息or等额本金
      首先我们站在银行按揭还贷款的角度分析等额本金和等额本息。
      等额本金还款方式比等额本息还款方式下,同样的年限,但是利息支出会高出很多,上图大家应该也看到了。所以,如果选择了等额本息还款方式,就感觉自己吃了很大的亏似得。
但是,真的是这样吗?

      实无论是等额本息或者是等额本金还款方式,其利息的计算都是用你借用银行的本金余额,乘以对应的月利率(约定的年化利率/12个月),计算出自己当月应该偿还银行的利息的。
也就是说,两种不同的还款方式,利率水平其实是一样的。之所以计算出的利息不同,其实是因为你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多,要还的利息就多;借的本金少,要还的利息就少。
下文我将为大家举个例子,一目了然

      个例子:
如果借款100万,20年还清,年利率6.15%,则月利率为0.5125%。
1.假设等额本金,则月还款本金为:100万/240个月,即每月为4167元;
(1)第一个月还款利息为:100万*0.5125%=5125元,则第一个月的实际还款额为4167+5125=9625元。
(2)第二个月剩余本金为100万-4167=995833元,则第二个月要还的利息为:995833*0.5125%=5103.64元,则第二个月的实际还款额为4167+5103.64=9270.64元

以此类推,等额本金下20年共还款约161.7万元,共支付利息61.7万元。
2. 如果是等额本息,借款100万元,20年还清,年利率6.15%,月利率0.5125%,则每月还款额(含本、息)为7251.12元。
(1) 第一个月计算出的利息同样为5125元,第一个月只归还了本金7251.12-5125=2126.12元;
(2) 第二个月计息的基础是上个月的本金余额,即100万-2126.12=997873.8元,则第二个月应还的利息是5114.10元,即第二个月归还的本金为2137.01元
以此类推,等额本息下,20年共还款约174万元,共支付利息74万元。

cq2599 发表于 2015-7-28 11:09

有钱人全款买,没钱人贷款买

qnsky 发表于 2015-7-28 11:11

其实如果不选择等额本金的方式,而是在你有钱的时候专门做一大笔的提前还款,效果也是差不多的。你最终利息高,是因为你每个月占用银行的本金多造成的,并不是银行设计要多赚你的利息。

所以,如果你前期资金并不算太紧张,可以选择等额本金方式,降低全部的利息支出;如果你前期资金紧张,你可以选择等额本息方式,这样虽然前期利息支出多,但是资金压力会小。等什么时候有资金的时候适当做些提前还款,同样能够达到降低利息支出的效果。


   等额本金所还利息少,但是初期还款压力大;等额本息月还款金额相同,但是利息稍多

y75j 发表于 2015-7-28 11:12

qnsky 发表于 2015-7-28 10:46
我们总结一下,房产规划在我们理财生涯中的合理安排:

一、全款买还是贷款买,贷款多少合适?


兄弟,白误导大家了,公积金现在是3.5%,商贷是5.4%啦

qnsky 发表于 2015-7-28 11:12

借用银行的钱,我们把结余下来的钱,投资利息只要比银行高,其实就是赚的,个人比较偏好等额本息,投资收益大于银行利息,就是划算的,所以相当于在利用银行钱做投资了。
    另外:如果网贷款平台,等额本息还款,对于投资者来说,实际的收益又是怎样的呢?
   用10000元投资一个12个月的项目,年化收益12%,一年后你的本息合计有多少?一年后回款10661,实际年化6.61%,而目前我们很多平台一个月的项目就年化率高达16%了,每月复投收益倍增,其价值远远高于6.15%的商业贷款。(不过此类投资小黑平台真是数不胜数,我上一家做的平台已经卷款走了,哭都没地方哭,还好我只投入了1W多块。)
   个人现在有一套110平的商品房,首付34W,贷款78W,30年还。采用等额本息还款方式还款,每月还款4626元,每月工资1W5.刨去吃饭,娱乐还剩8000左右。每月投入投资项目,目标半年左右买辆508.

结论:
建议选择等额本息的还款方式,理由一,买房前期已经拿出了大额的现金,还款初期还款压力较大,等额本金前期还款数值多。随着生活水平提高,可支配现金会越充沛,这个时候无论提前还款还是投资都会比较从容滴哦。

暗示对方 发表于 2015-7-28 11:17

qnsky 发表于 2015-7-28 11:12
借用银行的钱,我们把结余下来的钱,投资利息只要比银行高,其实就是赚的,个人比较偏好等额本息,投资收益 ...

什么投资项目啊。半年都能搞一辆508.   标志508可是20W左右的车啊, 难道楼主放高利贷?

qnsky 发表于 2015-7-28 11:23

暗示对方 发表于 2015-7-28 11:17
什么投资项目啊。半年都能搞一辆508.   标志508可是20W左右的车啊, 难道楼主放高利贷?

高利贷我可不敢搞。就是跟着朋友一起做大宗商品投资,每天跟着老师操作,收益还是不错的。

qnsky 发表于 2015-7-28 11:23

四、哪类人适合提前还款vs不用提前还款
提前还款三类人:
1.传统保守党:钱只存银行,不做任何投资,不学习,不了解,不愿意承担任何风险的朋友,还是提前还了吧,为了生活更踏实的明智选择。
2.不想要任何的负责,觉得欠钱很有负担,心里压力超级大的朋友,为了你更好的睡眠质量,请你还了吧。
3.这一类是高人哦,还了房子的钱,又拿无贷款的房子去银行做抵押贷款的朋友,相比你肯定有非常靠谱的投资渠道,并且肯定高于抵押贷款的利率,如果你身边有这样的朋友,请注意,请抱大腿,土豪,带多多君一块玩吧。

暗示对方 发表于 2015-7-28 11:34

qnsky 发表于 2015-7-28 11:23
高利贷我可不敢搞。就是跟着朋友一起做大宗商品投资,每天跟着老师操作,收益还是不错的。

以前我是做P2P的,妈的庄家跑了,找都找不到。我那次16W都没了。报了警,警察也管不了。现在正在寻找新的理财渠道,大宗商品理财听蛮多人说,楼主能不能带带我?

qnsky 发表于 2015-7-28 13:41

qnsky 发表于 2015-7-29 09:38

dyhua163 发表于 2015-7-30 10:23

我付了大几十万的首付,每个月还要还房贷,对于我这样一个实际主义来说,不大可能。

suabo 发表于 2015-7-31 17:08

jy1976 发表于 2015-8-1 15:32

我有个问题需要咨询一下,银行的房贷是用的每月等额还款的方式,是不会给按逐月递减还款的,因为这样会少收取17%的利息的。
那么我是提前还款合适还是20年以后还完合适?如果提前还款,多少期之前还款合适?

jiapengtvt 发表于 2015-8-3 10:55

无解,房要住,贷要还
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